Frais de résiliation anticipée de bail : pratiques fréquentes et cadre juridique à connaître

Contexte et faits de l’affaire

Après qu’un repreneur de bail a été accepté par sa régie pour son appartement, une auditrice de l’émission On en parle constate le prélèvement de 150 francs sur sa caution, prélevés comme “frais de résiliation anticipée”. Elle engage diverses démarches pour obtenir leur restitution, invoquant l’article 264 du Code des Obligations. La régie refuse, indiquant que ces frais sont prévus dans le contrat. C’est seulement après s’être adressée à la Commission de conciliation que le montant lui est remboursé.

Une pratique en toute impunité

Pour l’ASLOCA, il s’agit d’une pratique récurrente: les régies chercheraient à faire payer ces frais en imposant des clauses contractuelles, et ce, en toute impunité. “Or, ces clauses ne sont pas valables. Nous avons contacté toutes les régies de la région au début de l’année. Une seule a répondu en indiquant qu’elle ne pratiquait pas cette clause. Pour les autres, les réponses ont été évasives”, explique Christian Dandrès, avocat et juriste à l’ASLOCA Genève et membre du comité suisse dans l’émission On en parle.

Cadre légal et jurisprudence

Quelles dispositions s’appliquent exactement lorsque des frais sont imposés par les régies ? “Cette jurisprudence date de 2015 et elle est claire : l’exercice d’un droit ne peut être soumis à des conditions de frais. Le locataire peut résilier le bail anticipativement dès lors qu’il présente un candidat solvable qui ne peut raisonnablement être refusé par le bailleur. Si ces conditions sont respectées, le bailleur ne peut pas dire “je vous libère, mais à condition que vous payiez quelque chose”. C’est illégal. Les frais perçus dans ce cadre sont nuls et le locataire peut obtenir le remboursement sans difficulté.”

Procédures et recours : saisir la Commission de conciliation

Selon Christian Dandrès, en pratique, après le deuxième courrier, la plupart des régies cessent les démarches. La situation se complique lorsque le prélèvement porte sur des sommes dues, comme la garantie de loyer ou les factures de chauffage. Le locataire peut alors viser la différence et la Commission de conciliation en matière de baux et loyers offre une solution simple : saisir cette commission et obtenir une décision. Sans cette étape, la procédure peut se prolonger.

Autres frais problématiques

Les frais de restitution anticipée jouent aussi un rôle problématique, tout comme les frais de sous-location. Parfois, lors de demandes d’avenants au bail — par exemple en cas de décès ou de séparation —, des frais supplémentaires sont demandés, et peuvent être indus. Lorsque le locataire exerce un droit, le bailleur ne peut pas imposer de frais.

Crédits

Sujet radio : Jérôme Zimmermann. Adaptation web : Myriam Semaani.